10 mayo, 2021 Vivienda
Pago del alquiler de locales en la actual situación de pandemia
Regulación actual y resoluciones judiciales en aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus.
Los titulares de negocios arrendados dedicados a comercio y hostelería, se han encontrado con un escenario especialmente gravoso, con motivo de las medidas adoptadas para frenar la expansión de la pandemia por Coronavirus. Tras la declaración del estado de alarma, primero fue el cierre de toda actividad de hostelería y comercio, y en la actualidad, las principales restricciones pasan por continuas limitaciones en sus aforos.
Y las cuentas, obviamente, no salen…
Ante este escenario ¿el arrendatario está obligado a continuar abonando la renta en las mismas condiciones que se pactaron en el contrato de arrendamiento?
La cadena de Burger King suspendió el pago de los alquileres en el mes de marzo ¿le avalaba la regulación vigente en aquel momento una medida que dejaba la cuenta de muchos arrendadores al descubierto? En aquel momento… entendemos que no, y menos aún sin negociación
Posteriormente, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril (BOE» núm. 112, de 22/04/2020) de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, recuerda que a falta de acuerdo entre las partes, la Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas. Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.
Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
En el art. 3 del RD 15/2020 se recoge como beneficiarios de las medidas contempladas en la norma los autónomos que hayan estado afiliados y en situación de alta en la Seguridad Social o en alguna mutualidad sustitutoria del RETA, en la fecha de la declaración del estado de alarma, es decir, el 14 de marzo de 2020.
Respecto a las Pymes, se requiere que no superen los siguientes límites:
- Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
Unos y otros, deben haber visto suspendida su actividad como consecuencia de la entrada en vigor del Estado de Alarma.
El RD 15/2020 también contempla el supuesto de que la actividad de los autónomos o Pymes, haya visto reducida su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Cumplidos estos requisitos, para poder examinar las medidas acordadas en el Real Decreto, tenemos que distinguir entre dos clases de arrendadores:
- Arrendadores que son grandes tenedores; administraciones públicas y personas físicas o jurídicas titulares de más de diez inmuebles urbanos. En estos casos los arrendatarios tienen el plazo de 1 mes para solicitar la moratoria de un máximo de 4 meses de renta, que no requerirá la aprobación por parte del arrendatario, y que serán pagaderos fraccionadamente en los dos años siguientes de contrato, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato.
- Arrendadores que no son grandes tenedores de inmuebles: en este caso, el inquilino puede solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta (también en el plazo de un mes). En este caso la regulación deja a la voluntad de las partes la forma en la que han de restituirse las cuotas aplazadas. Asimismo, para paliar el impacto del aplazamiento, se ha adoptado como medida la posibilidad de disponer del importe de la fianza.
Hasta la fecha esta es la regulación especifica para el pago de los alquileres de locales, pero…
¿Qué dicen nuestros tribunales?
El Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Benidorm (Auto 162/2020 de 7 de julio), acordó como medida cautelar la suspensión temporal de parte del alquiler a un restaurante y prohíbe al arrendador el desahucio de su inquilino “entiendo que procede acordar tanto la medida de suspensión parcial de la obligación de pago de la renta pactada en el contrato, como la de prohibición a la demandada de presentar demanda de desahucio durante la tramitación de este procedimiento que debe ser entendida como abstención temporal de llevar a cabo dicha conducta” (pincha aquí para ver el texto completo)
El Juzgado de Primera Instancia Nº 81 de Madrid (Auto 447/2020 de 25 de septiembre) estima la solicitud de medidas cautelares de la arrendataria de un local destinado a ocio nocturno, acordando suspender el pago del alquiler en aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus», por estar el mismo cerrado a consecuencia de la actual situación de emergencia sanitaria debido a la COVID 19. Asimismo, acuerda que solo se abone el 50% del importe de la renta cuando pueda reabrir, tomando como referencia para su cálculo la renta de la última factura antes de la pandemia. El magistrado considera que la actual crisis sanitaria y su extensión al ámbito económico del país alteran de forma sustancial y extraordinaria las condiciones del contrato.
En fin, la situación se alarga, y los negocios que han subsistido hasta ahora se encuentran en el límite, por lo que a la vista de las duras restricciones que se anuncian, la regulación aprobada en el mes de abril deviene insuficiente, quedando a la espera de nuevas medidas que garanticen la permanencia de nuestros negocios.